借地権や借家権の相続 | 京都の弁護士による遺産相続の無料法律相談は「益川総合法律事務所」に気軽にご相談ください。

2022/08/10

「親が土地や家を借りているのですが、このような借地権や借家権も相続の対象になるのでしょうか？」

といったご相談を受けるケースがよくあります。

借地権や借家権などの権利も相続対象になります。相続が発生したからといって退去を要求されることもありません。ただし、相続人は継続して賃料を払う義務を負います。

今回は、借地権や借家権の相続方法について、京都の弁護士が解説しますので、被相続人が賃貸物件を利用していた場合にはぜひ参考にしてみてください。

1.賃借人の地位は相続される

被相続人が土地や家を借りていた場合、死亡すると賃借人の地位は相続人に引き継がれます。

賃借権も一種の「財産権」と評価されるからです。賃借権は、被相続人に一身専属的な権利ではないので、相続対象となります。

相続人が1人であればその相続人が権利のすべてを相続しますが、相続人が複数いる場合には「準共有」となると考えられています。

つまり、相続人らは賃借権を全員で共有することになる、という意味です。

2.物件から退去する必要はない

賃貸借契約では、無断転貸や賃借権の無断譲渡が禁止されます。

こういった行為があると、大家や地主における賃借人への信頼が裏切られるので、大家や地主の方から賃貸借契約の解除が可能です。

相続が発生したときにも賃借人が入れ替わるので、大家や地主は退去請求できるのでしょうか？

結論的に、相続が発生しても大家や地主は退去請求できません。相続によって権利者が変わるのは法律上当然のことであり、無断譲渡や転貸が行われた場合とは事情を異にするためです。賃借人側が大家や地主を裏切る背信行為を行ったわけでもありません。

よって、大家や地主には賃貸借契約を解除する権利が認められず、退去請求も認められません。

承諾料も請求されない

同様の理由により、法律上、大家や地主は相続人へ「（相続の）承諾料」の請求もできません。賃借権の承継に大家や地主による承諾は不要だからです。

万一、大家や地主が退去請求や承諾料の支払い請求をしてきても、相続人の立場として応じる必要はありません。

3.地代や家賃の負担者、支払い方法について

賃借権の相続が発生しても、相続人が退去する必要はありません。

ただし、賃料をきちんと支払わないと、大家や地主から賃貸借契約を解除される可能性があります。賃料不払いは重大な背信行為となり、契約が解除されれば相続人らは物件を明け渡さなければなりません。

では、地代や家賃は誰がどのように支払えば良いのでしょうか？

3-1.相続人が1人の場合

相続人が1人の場合には、その相続人が賃料全額を支払う義務を負います。

支払いを3か月分程度滞納すると、賃貸人側から契約を解除されるリスクが高くなるので、そういったことのないようにきちんと支払いをしましょう。

3-2.相続人が複数の場合

相続人が複数の場合、それぞれが法定相続分に応じて賃借料を負担しなければなりません。

それぞれの相続人が、大家や地主へバラバラに賃借料を払う方法でも支払いとしては有効です。

ただ、それでは賃貸人としても回収や確認に手間がかかってしまうでしょう。そこで、相続人側が代表者を定めてまとめて賃借料を払うケースもよくあります。この場合には、後に相続人同士で賃料についての清算をしなければなりません。

また、3か月分程度賃料を滞納すると契約を解除される可能性があります。相続人が複数の場合、まとまって対応するのに手間がかかって支払い遅延が起こるケースもみられるので、くれぐれもきちんと支払いをしましょう。

4.賃貸借契約を解除したい場合の対処方法

被相続人が賃貸物件を借りていた場合でも、相続人が物件を使わないなら「契約を解除したい」と考えるでしょう。

相続人の方から、賃貸借契約の解除や解約を行うことも、もちろん可能です。

ただ、賃借人が契約を解除する際には、原状回復しなければなりません。原状回復義務も相続人全員が負うので、かかった費用は法定相続分に応じて清算する必要があります。敷金が返ってきた場合には、法定相続分に応じて分配しましょう。

5.遺産分割協議が済むと単独で対応できる

以上のように、賃借権が相続されたときには「法定相続分」によって賃料支払義務などの対応を行うのが原則です。

ただし、遺産分割協議が済んで単独の相続人が相続することに決まったら、その相続人が単独で賃料を支払います。契約解除の意思表示なども単独の相続人が1人でできるようになります。

遺産分割協議で賃借権を相続することになったら、早めに大家さんへ通知しましょう。

6.相続税が発生する可能性もある

賃借権を相続した場合、相続税がかかる可能性もあります。

賃借権も一種の財産権であり、遺産としての価値があるからです。

ただし、相続税が発生するのは、遺産全体の評価額が相続税の基礎控除を超える場合に限られます。

相続税の基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人数

まずは、遺産全体の評価を行い、基礎控除を超えるようであれば相続税の申告について税理士に相談してみるようおすすめします。

7.最後に

京都の益川総合法律事務所では遺産分割のサポートに力を入れています。

相続に詳しい税理士とも提携しており、相続税についてもワンストップで解決できます。

もし、相続に関してお困りであれば、お気軽にご相談ください。