土地上に賃借権や使用借権が設定されている場合、不動産はどのように評価されるのでしょうか？
遺産相続すると、遺産の「評価」が重要な課題となります。評価額が確定しないと相続税も計算できませんし、遺産分割協議も進められません。
この記事では、賃借権や使用借権が設定されている不動産（土地）の評価方法をお伝えします。
このページの目次
1.土地の原則的な評価方法
遺産相続の場面において、土地はどのように評価するのでしょうか？まずは原則的な評価方法を押さえておきましょう。
1-1.相続税評価の場合
土地の評価方法は、相続税評価の場合と遺産分割の場合とで異なります。
相続税評価の場合には、通常「相続税路線価」を利用します。相続税路線価とは、宅地の1㎡あたりの単価です。
基本的に「相続税路線価×面積」で、その土地の評価額を算出します。
相続税路線価の設定のないエリアでは、評価倍率を使って計算します。
「固定資産税評価額×評価倍率」で、その土地の評価額を算出できます。
1-2.遺産分割の場合
遺産分割時には、時価を使って算定します。時価とは、実際に不動産が流通する場合の価格です。固定資産評価額から時価を割り出したり、取引事例を参照したり、不動産会社に査定を依頼したり、不動産鑑定士に鑑定を依頼したりして、時価を求めるのが一般的です。
不動産の原則的な評価方法には、「相続不動産の評価方法や基準時について」というこちらの記事で詳細に解説しておりますので、参考にされてださい。
2.賃借権が設定されている土地は評価額が下がる
土地上に賃借権が設定されている場合、その土地は自用地よりも評価額が下がります。
自用地とは、賃借権などが設定されておらず自分で使用している土地のことです。
土地を他人に賃貸している場合、自分では自由に使うことができません。その分評価が下がることになります。
このとき、多くの場合、「借地権割合」という割合を使って土地評価額を算定します。
賃借権が設定されている場合の土地の評価額は以下のようになります。
- 貸地の評価額=自用地の価格×（1-借地権割合）
借地権割合はエリアによって異なります（30％～90％）が、一般的な住宅地では60～70％となるケースが多数です。
例えば、自用地としての価値が1000万円の土地で借地権割合が60％のエリアの場合、貸地の評価額は以下の通りとなります。
1000万円×（1-60％）=400万円
このように、土地に賃借権が設定されている場合、一般的に土地の評価額は下がることになります。そのため、土地を賃貸すると、相続税の節税効果が生まれることになります。
■土地上に貸家が建っている場合
土地上に被相続人の建物が建っており、当該建物を貸している場合の土地評価額についてもみてみましょう。
土地上に建物が建っている場合、借地権割合だけではなく「借家権割合」も考慮しなければなりません。
具体的な計算式は以下のとおりとなります。
- 貸家つき土地の評価額=自用地価格×（1-借地権割合×借家権割合）
借家権割合は全国一律30％です。
例えば、1000万円の土地で借地権割合が60％のエリアの場合、貸家つき土地の評価額は以下の通りとなります。
1000万円×（1-60％×30％）=820万円
土地上に建物を建てて賃貸している場合の土地評価額は、おおむね自用地の8割程度の評価額となるのが一般的です。
3.小規模宅地の特例
土地を貸付事業に提供している場合には、小規模宅地の特例を適用して評価を50％減にできる可能性があります。小規模宅地の特例とは、亡くなった人が貸していた土地などの小規模宅地について、一定の要件を満たした場合に、その評価額を減額できる税務上の制度をいいます。
貸付事業用宅地が小規模宅地の特例を受ける場合、200㎡までの部分について評価額を50％減額してもらえます。
小規模宅地の特例を適用するには、以下の要件を満たさねばなりません。
- 相続開始直前まで被相続人や同一生計の親族が土地を貸付事業に提供していた
- 相続税申告期限まで継続して貸付事業を行っている
- 相続税申告期限まで土地を保有している
- 相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地等ではない（3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている）
土地を賃貸すると借地権割合や借家権割合の分、減額されるだけではなく小規模宅地の特例による減額まで受けられるので、税務上、土地の評価額を大きく下げることが可能となります。
4.使用借権が設定されている土地の場合
次に「使用借権」が設定されている土地の評価方法をみてみましょう。
使用借権とは、無償で対象物を使用できる権利です。当事者間で使用貸借契約を締結することで使用借権を設定できます。
使用借権は貸主が死亡すると相続人へ貸主の地位が引き継がれます（なお借主が死亡すると使用借権は原則として消滅しますが、建物利用のための使用借権は相続人に引き継がれる可能性があります）。
4-1.相続税評価の場合
税務上は、使用借権が設定されていても、土地の評価方法に影響は及びません。
使用借権は、原則として、貸主の都合でいつでも設定を解除できるからです。賃借権のような価値がないので、土地評価額からは減額されません。
使用借権が設定されている場合、その土地は「自用地」として評価します。
例えば、1000万円の土地に使用借権が設定されている場合、その土地の評価額は1000万円のままです。
もちろん、貸付事業用宅地としての小規模宅地の特例も利用できません（他の小規模宅地の特例を適用できる可能性はあります）。
使用借権を設定するだけでは相続税対策にはつながりにくいといえるでしょう。
4-2.遺産分割の場合
遺産分割の場合、木造や軽量鉄骨などの非堅固な建物については、原則として、土地の評価を１０％下げ、その他の事情によっては２０％まで土地の評価を下げている印象です。
対して、コンクリート造りなどの堅固な建物については、原則として土地の評価を２０％下げ、その他の事情によっては３０％まで土地の評価を下げている印象です。
但し、遺産分割の場において、このような評価減の主張がされないことも多く、一律に何か決まった指標が用いられるのではなく、事案に応じて個別的に判断されることが多いです。
5.最後に
京都の益川総合法律事務所では遺産相続案件に積極的に取り組んでいます。
土地の評価を始め、相続問題でご不明点がありましたら、お気軽にご相談ください。
当事務所は、１９８３年創業の老舗法律事務所です。
遺産分割、遺留分侵害額請求、遺言書作成など、遺産相続案件に強い法律事務所であると自負しております。
お悩みの方は、是非お気軽にお問い合わせ下さい。
