不動産を相続すると、遺産分割協議を行う際に誰か1人の相続人が相続するのではなく、相続人全員の「共有」にしてしまうケースが少なくありません。共有状態のままではデメリットが大きいので、できるだけ早めに分割するようおすすめします。
この記事では相続不動産の共有とはどういった状態なのか、共有不動産を分割する方法をお伝えします。
他の相続人と共有している不動産を分割して分け合いたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
このページの目次
1.相続した不動産を共有する場合とは
まずは共有とはどういった状態なのか、みてみましょう。
1-1.共有とは
共有とは、複数の人が1つのものを共同所有している状態です。
共有していると、各共有者には「持分」という割合的な権利が認められます。そこで共有する人のことを「共有持分権者」といいます。
共有されている場合、対象物の管理や処分などは共有持分権者であってもが勝手に行えません。たとえば、共有物を売却するには共有持分権者全員の合意が必要です。
1-2.相続した不動産が共有になる場合
遺産相続が発生すると、相続不動産が共有になる場面が多々あります。
相続人が複数の場合、所有者が死亡すると不動産は被相続人の死亡と同時に相続人全員の間で共有されます。共有状態を解消するには、遺産分割協議で誰がどのように相続するのか決めなければなりません。
また、遺産分割協議でも1人の相続人を決められず、全員の共有にしてしまうケースがあります。この場合、「共有物分割請求」をしない限り不動産の共有状態が続いてしまいます。
2.不動産を共有するデメリット、リスク
不動産を共有していると、以下のようなデメリットやリスクが発生します。
2-1.他の相続人の合意がないと管理や処分ができない
1つは、他の相続人の同意がない限り管理や処分ができないことです。大規模修繕や売却、抵当権の設定などを行うには他の相続人全員の同意が必要です。相続人が多数になったり仲が悪かったりすると、同意をとるのは難しくなるでしょう。
そのため、円滑に活用や売却できず、放置されてしまう共有不動産も少なくありません。
2-2.固定資産税の清算でもめる可能性がある
共有不動産の場合、固定資産税はそれぞれの共有持分権者が持分割合に応じて負担しなければなりません。通常は代表者が一括して支払を行い、後で内部的に清算します。
ところが、清算に協力しない共有持分権者がいると、もめごとが発生してしまいます。
2-3.1人の相続人が使用してもめる可能性がある
共有持分権者はそれぞれが単独で共有物件を利用できます。
ただし、利用者は他の共有持分権者へ利用料の支払をしなければなりません。
利用料を払わずに単独使用する相続人がいると、もめごとの種になってしまいます。
2-4.さらに相続が起こって権利関係が混乱する可能性がある
不動産を共有している場合においてさらに相続が起こると、権利者が増えて権利関係が複雑になってしまいます。共有持分権者間でお互いに面識もないため、管理や処分がより難しくなってしまうケースも少なくありません。
3.不動産の共有状態を解消する方法
不動産を共有していると何かと不都合があるので、早めに分割するようおすすめします。
以下では、不動産の共有状態を解消する方法をパターン別にお伝えします。
3-1.遺産分割協議前の場合
遺産分割協議前の場合には、まずは遺産分割協議を行いましょう。
以下の3種類のうち1つの分割方法を選んで分割すれば、不動産の共有状態を解消できます。
①現物分割
不動産を誰か1人がそのまま相続する方法です。土地を分筆してそれぞれの相続人が取得する方法もあります。
②代償分割
誰か1人の相続人が不動産を相続し、他の相続人へ代償金を払って清算する方法です。
③換価分割
不動産を売却して売却金を相続人間で分け合う方法です。
3-2.遺産分割後の場合
遺産分割後の場合には、共有物分割請求を行って共有不動産を分割する必要があります。
共有物分割請求とは、共有となっているものを分割するための手続きです。基本的に各共有持分権者はいつでも共有物分割請求ができます。
■共有物分割の方法
①現物分割
共有不動産を物理的に分ける方法です。土地を分筆して分ける場合も含まれます。
②価格賠償
誰か1人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を払って清算する方法です。
③換価分割
不動産を売却して売却金を持分割合に応じて分け合う方法です。
3-3.共有物分割請求の流れ
①話し合う
相続した不動産を分け合うために共有物分割請求をしたい場合、まずは当事者同士で話し合いましょう。自分の持分を買い取ってもらうか、他の共有持分権者の持分を全部買い取れば、不動産の共有状態から脱却できます。売却して清算してもかまいません。
②場合により、共有物分割調停を申し立てる
話し合っても合意できず解決できない場合には、裁判所で共有物分割調停を申し立てる方法があります。調停では専門知識を持った調停委員が共有物分割の話し合いを仲介してくれます。合意ができれば合意した内容に従って共有不動産を分割できます。
なお、共有物分割においては訴訟前の「話し合い」は必須ですが、調停は必須ではありません。
調停をしても合意に見込みがないなら、協議後にすぐに次のステップの訴訟に移行してもかまいません。
③共有物分割訴訟を提起する
話し合いや調停を行っても合意できない場合、裁判所で共有物分割訴訟を提起しましょう。
訴訟では、裁判所が共有不動産の分割方法を決定してくれます。
4.最後に
京都の益川総合法律事務所では、不動産や相続案件に力を入れて取り組んでいます。お気軽にご相談ください。
当事務所は、１９８３年創業の老舗法律事務所です。
遺産分割、遺留分侵害額請求、遺言書作成など、遺産相続案件に強い法律事務所であると自負しております。
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