遺産の中に賃料収入が発生する収益不動産が含まれていると、相続人間で「賃料をどのように分けるべきか」との争いが生じるケースが多々あります。
収益不動産の賃料については、遺産分割前は「相続人全員が法定相続分に従って分配」することとなっており、遺産分割後は「全部、不動産を相続した相続人のもの」となります。
今回は収益不動産の賃料の分割方法を解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
このページの目次
1.遺産分割前の賃料
相続が発生しても、遺産分割協議が成立するまでには時間がかかります。
その間に発生した賃料は誰のものになるのでしょうか？
法律上、遺産分割前の賃料は「法定相続人が法定相続分とおりに取得する」と理解されています（最高裁平成17年9月8日第一小法廷判決）。
最終的に遺産分割協議によって収益不動産を特定の相続人が承継するとしても、遺産分割前の賃料は、それぞれの相続人が法定相続分に応じて取得できる権利があります。
1-1.賃料の分け方 具体例
- 収益不動産の賃料が月々10万円、相続人は子ども4人、相続発生時から遺産分割協議成立時まで10か月かかり、最終的に長男が物件を相続したケース
遺産分割協議が成立するまでの間に100万円の賃料が発生します。子どもたち4人にはそれぞれ法定相続分である25万円ずつ受け取る権利が認められます。
1-2.収益不動産の賃料でトラブルを避ける方法
トラブルを避けて円満に解決するには、遺産分割協議が成立するまでの間、賃料をどこか1つの口座（相続人の代表者名義の口座など）で管理し、相続人全員が可視化できる状態にしましょう。清算は月ごとでも遺産分割後まとめて行ってもかまいません。
1-3.特定の相続人が賃料を独占している場合の対処方法
収益不動産を相続すると、特定の相続人が賃料を独占してしまうトラブルも発生します。
上記のとおり、他の相続人には法定相続分とおりに賃料を受け取る権利が認められるので、独占されたら相手へ賃料の取り戻しを請求できます。
まずは独り占めしている相続人に対し、法定相続分に応じた賃料を支払うよう求めましょう。相手が応じない場合には、訴訟を起こして賃料の返還を請求する必要があります。
困ったときには弁護士までご相談ください。
2.遺産分割後の賃料
遺産分割が済んだら、賃料は全額「不動産を相続した相続人のもの」となります。
たとえば長男が不動産を相続したら、遺産分割後の賃料はすべて長男が取得します。
2-1.収益不動産を相続したときの対応
遺産分割で収益不動産を取得したら、以下のような対応を行いましょう。
・相続登記する
まずは不動産の名義変更を行うべきです。不動産を相続した場合、名義変更をしなければ相続を第三者へ対抗できません。
また近いうちに法改正により、相続した不動産の登記が義務化されることが決まっています。ペナルティを避けて自分の権利を明らかにするために、早めに法務局で相続登記を申請しましょう。
・賃借人へ通知する
収益不動産を相続したら、賃借人への通知も行うべきです。
遺産分割協議によって自分が相続人になったことを告げて、今後の賃料は自分名義の口座へ振り込むよう伝えましょう。
賃貸借契約書の巻き直し（名義変更）は必須ではありませんが、権利関係を明確にするために作成し直すことをおすすめいたします。
2-2．敷金について
収益不動産を相続したら、敷金返還債務も相続します。
敷金返還債務は「負債」の一種なので「法定相続人全員へ法定相続分に応じて相続されるのでは？」と考える方もおられるかもしれません。
しかし裁判所は「敷金返還債務は賃貸借契約に付随して大家になった相続人が引き継ぐ」を判断しています（大阪高等裁判所令和元年12月26日）。
よって収益不動産を相続したら、契約終了時に相続人が単独で借主に敷金を返さねばなりません。
なお遺産分割協議の際に「敷金については法定相続人が法定相続分に応じて負担する」と取り決めた場合には、各相続人が敷金を法定相続分に応じて支払うことも可能です。
3.遺言がある場合
遺言により、収益不動産を特定の相続人に相続させると指定されていた場合には、相続開始時から物件の所有者は指定された相続人に確定します。
よって相続開始当初から、賃料は指定された相続人が全額受け取ります。
遺産分割協議も行わないので、法定相続分に応じた分配も行われません。
4.不動産を共有する場合
遺産分割協議の結果、収益不動産を誰が相続するか決められず、相続人全員の「共有状態」にするケースがまれにあります。
共有にすると、遺産分割後も賃料を相続人全員で分配し続けなければなりません。
また共有者全員の合意がないと売却や抵当権の設定などが難しくなり、建物のリフォームの際にも他の共有者と話し合う必要があります。意見が合わずにトラブルになるケースも多いので、おすすめできません。
遺産の中に収益不動産が含まれていたら、特定の相続人を決めて相続手続きを進めましょう。
5.最後に
収益不動産は、遺産分割協議の際にトラブルの火種になるケースがよくあります。
当事務所では相続案件に力を入れて取り組むのみならず、多数の不動産会社の顧問も行っております。
京都・滋賀・大阪で収益不動産が問題になったらお気軽にご相談ください。
当事務所は、１９８３年創業の老舗法律事務所です。
遺産分割、遺留分侵害額請求、遺言書作成など、遺産相続案件に強い法律事務所であると自負しております。
お悩みの方は、是非お気軽にお問い合わせ下さい。
